KUALA LUMPUR: Taikun hartanah Malaysia, Datuk Lee Yeow Seng, sedang membuat kejutan sebagai salah seorang pembeli hartanah komersial paling agresif di Singapura, dan beliau belum melakukannya lagi.
IOI Properties Group Bhd miliknya sedang dalam rundingan eksklusif dan usaha wajar untuk membeli dua aset hartanah — Chijmes, sebuah tempat runcit di dalam bekas biara Katolik di daerah siviknya, dan hotel Capitol Kempinski yang berdekatan, kata ketua pegawai eksekutif Lee dalam satu temu bual. Beliau enggan mendedahkan berapa nilai perjanjian akhir untuk kedua-dua aset tersebut, dengan alasan rundingan sedang dijalankan.
Pemaju Singapura, Perennial Holdings, telah cuba menjual hotel Kempinski, yang dipasarkan dengan harga kira-kira S$600 juta (US$468 juta atau RM1.91 bilion), menurut orang yang biasa dengan perkara itu. Chijmes dinilai pada S$379 juta pada akhir tahun 2025.
Pembelian IOI yang didorong oleh hutang telah mencetuskan tahun rekod untuk urusan hartanah di Singapura. Firma itu kini sedang mencari pelabur untuk mendapatkan dana baharu bagi meringankan beban dan menyediakan ruang untuk pengembangan selanjutnya, ketika Lee berusaha mencabar puak-puak kaya yang menguasai pasaran hartanah negara.
“Saya seorang yang lewat datang dan saya ingin mengejar yang lain,” kata CEO berusia 47 tahun itu di luar acara Forbes di Singapura minggu lalu. “Kebanyakan mereka tidak berkongsi visi saya.”
Perennial mengawal kira-kira satu pertiga daripada Chijmes, dan kira-kira 80% daripada Capitol Singapore, sebuah kompleks yang lebih luas yang mengandungi hotel, serta pusat membeli-belah dan unit kediaman. Sebuah kenderaan yang disokong oleh dana kekayaan berdaulat Asia Tenggara yang tidak dinamakan mempunyai kepentingan minoriti dalam kedua-dua aset, rekod korporat menunjukkan. Pelabur Chijmes lain termasuk rangkaian makanan tempatan Breadtalk Group Pte Ltd dan Ronald Ooi, bekas pengerusi dan CEO Kim Eng, sebuah broker saham.
Wakil Perennial, yang disokong oleh pelabur termasuk hartawan minyak sawit Kuok Khoon Hong dan veteran ekuiti persendirian Cina Fang Fenglei, tidak memberi respons kepada permintaan untuk komen.
IOI sedang berbincang untuk membawa masuk jenama fesyen mewah ke Chijmes bagi meningkatkan sewa, yang telah merosot akibat dominasi kedai makanan dan minuman, kata Lee. Ia juga mahukan jenama hotel ultra mewah global untuk menggantikan Kempinski, katanya.
Firma Lee yang disenaraikan di Malaysia, yang mempunyai kehadiran yang besar di negara asalnya termasuk salah satu pusat membeli-belah terbesar di dunia, telah melabur dalam pelbagai hartanah Singapura dalam beberapa tahun kebelakangan ini. Beliau memperoleh kawalan penuh ke atas South Beach, sebuah kompleks pejabat yang juga menempatkan penthouse mewahnya dan hotel JW Marriott, selepas membeli pegangan majoriti daripada rakan kongsi City Developments Ltd, yang ingin mengurangkan hutang. Baru-baru ini, ia membeli bangunan pejabat Asia Square Tower 2, melonjakkan portfolio komersialnya kepada S$10 bilion.
Ia juga ingin membentuk usaha sama dengan CapitaLand Investment Ltd, pengurus hartanah yang disokong oleh Temasek Holdings Pte Ltd, untuk membeli One Raffles Place, kata orang yang biasa dengan perkara itu pada bulan Ogos. Kompleks pejabat ikonik itu dimiliki secara majoriti oleh OUE REIT, yang mengesahkan minggu lalu bahawa ia sedang berbincang secara eksklusif dengan firma-firma tersebut mengenai potensi penjualan.
Pengambilalihan pesat IOI telah mendorong lonjakan pinjamannya, dengan hutang bersihnya meningkat kepada 85% ekuiti pada akhir Jun. Pada tahun 2024, lembaga pengarahnya menolak cadangan Lee untuk mengambil alih Shenton House di Singapura, di tengah-tengah kebimbangan mengenai komitmen modal yang besar di Singapura dan Malaysia. Lee, yang merupakan keturunan keluarga kelapa sawit kaya di Malaysia, membuat pembelian itu sendiri.
Firma itu akhirnya bersetuju untuk mengambil alih bangunan pejabat dan liabilitinya bulan ini untuk membangunkannya semula. Walaupun dengan penyenaraian amanah pelaburan hartanah Malaysia yang dirancang, itu dijangka akan meningkatkan lagi gearan firma. Lee berkata beliau menyasarkan untuk mengurangkan hutang bersih kepada 30%-50% daripada ekuitinya dalam tempoh tiga hingga lima tahun akan datang.
Dana swasta
Rancangannya sebahagian besarnya bergantung pada kejayaan dana swasta, yang menurut Lee akan ditubuhkan dalam masa dua bulan. Beliau telah melantik bekas eksekutif Pimco Prime Real Estate, Varun Singh, untuk menyelia kenderaan tersebut, yang pada mulanya akan merangkumi dua aset berjumlah S$6 bilion: bahagian pejabat South Beach dan bangunan pejabat utama firma IOI Central Boulevard Towers, yang penyewanya termasuk Morgan Stanley dan Jane Street Capital LLC.
Lee berkata dana itu telah menarik pelabur termasuk firma ekuiti persendirian, dana kekayaan negara dan penanggung insurans, tetapi enggan berkongsi nama. Ia menyasarkan kadar pulangan dalaman sebanyak 10%-11%, dengan pengagihan setiap setengah tahun, katanya.
Firma itu sedang berusaha untuk mengurangkan pegangannya dalam aset tersebut kepada kira-kira separuh, dengan memasarkan pegangan minimum kira-kira S$500 juta dengan penguncian lima hingga tujuh tahun. Ia akan berusaha untuk menyuntik lebih banyak aset Singapuranya ke dalam dana tersebut dalam tempoh tersebut, dan akhirnya menyenaraikannya sebagai REIT.
Lee lebih optimistik tentang prospek hartanah di Singapura berbanding hab kewangan saingannya, Hong Kong, dengan mengatakan bahawa Hong Kong tidak mempunyai beban untuk diserap sepenuhnya kembali ke China pada tahun 2047 dan akan terus digemari oleh syarikat-syarikat kaya dan global.
